La crisis mundial por la pandemia de Coronavirus, impacta sin distingos en todos los sectores de la economía. El negocio inmobiliario no es la excepción, y en la Argentina –con particularidad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires- esto se evidencia con números en rojo que alarma al sector.

Ante esa realidad, y más allá de lamentos, hay quienes ya buscan planificar y determinar cómo será el “día después”, esto es, de qué manera se desarrollará la actividad inmobiliaria en Capital Federal, a partir de que la “nueva normalidad” comience a ser una realidad.

De acuerdo a una extensa nota publicada por el portal Infobae, Giavedoni Propiedades elaboró un informe que ubicó a Villa Urquiza, Villa Crespo, Barracas, Núñez y Flores, como los cinco barrios porteños que crecerían por sobre el resto, en el futuro, una vez que el Coronavirus haya sigo controlado.

En el análisis surge que Villa Urquiza ofrece como potencial su identidad barrial y la elección por parte de generaciones que se criaron en el lugar, posicionándose la expansión en las calles adyacentes de los nuevos cruces de ferrocarril bajo nivel y los puntos cercanos con la estación Juan Manuel de Rosas de la línea B de subterráneos, entre las avenidas Triunvirato y Monroe.

Guillermo Giavedoni, CEO de la inmobiliaria homónima, manifestó que “el subte fue quien ayudó la expansión para que se transforme en uno de los barrios con mayor cantidad de obras. Las calles Roosevelt, Quesada, Aizpurua y la avenida Constituyentes, son los corredores que mayor futuro tienen”.

En el caso de Villa Crespo, creció gracias al derrame de Palermo, y su efecto se propagó y lo seguirá haciendo post pandemia. Allí, los costos accesibles y la mayor cantidad de tierras disponibles se prevé que podrán avanzar en el interés de las inversiones; y que las construcciones se levantarían en el área de las calles Humboldt y las avenidas Juan B. Justo, Angel Gallardo y Warnes. En este barrio, según la UADE, los precios de las unidades de dos ambientes a estrenar cotizaban USD 3.232 y las usadas USD 2.766, por metro cuadrado.

BARRACAS, EN EL SUR

Otra de las zonas, que podría expandirse, es Barracas, que se presenta como opción con buena cantidad de ofertas de casas para comprar y reconstruir. El barrio históricamente fue destinado a galpones industriales, de logística o materiales de construcción, con lo que abundan las tierras disponibles para edificar. El desembarco de nuevos usuarios que compran propiedades y abren comercios está cambiando el entorno de la zona que durante años padeció el flagelo de la ocupación informal.

Se destacan la zona alrededor de la plaza Colombia y también el polo de bares sobre la calle Martín García, además de las inmediaciones del Parque Lezama y el corredor Bolívar. También el área de Montes de Oca y Brandsen. Allí, las unidades nuevas y las usadas, oscilan el valor del m2, entre 2.000 y 2.500 dólares, para dos ambientes.

NUÑEZ, EN EL NORTE

En el eje norte porteño, Núñez, mantendría el crecimiento. Las unidades en torre sobre la Avenida del Libertador pueden duplicar el valor del m2 de un PH cercano a la estación del Ferrocarril Mitre. Es un barrio con una demanda motorizada por la cercanía con los espacios verdes y con el Río de La Plata.

También por las calles transversales revitalizadas por la construcción de túneles bajo nivel de las vías del Ferrocarril Mitre. El mercado recomienda poner foco al área de influencia de las avenidas Crisólogo Larralde y Del Libertador. Los departamentos a estrenar, de dos ambientes, cotizan a razón de USD 3.622 por m2, y usados, en USD 3.377, mostró el informe de UADE.

En tanto, el barrio de Flores se presenta como atracción por el bajo costo de los terrenos como de las unidades. Allí, la UADE informa que los departamentos de dos ambientes a estrenar están en USD 2.933 dólares por m2, y los usados, en USD 2.693 por m2.

OTRAS ZONAS CON ALTO POTENCIAL

Para el Grupo Portland, Caballito, Palermo, Barracas, Mataderos y Versalles, serían los barrios que tendrán mayor expansión luego que se atraviese el COVID-19.

Diego Gonzalo Currais, el Coordinador General de esta compañía, explicó: “son los lugares que proponen buenas condiciones ambientales, acceso a servicios y valores razonables por metro cuadrado para la compra o el alquiler. Por supuesto, que no podría agotarse la lista allí, pero si podríamos afirmar que se destacarán, entre otras ubicaciones”.

Se estima que allí prevalecerán los proyectos que presenten espacios descubiertos y semi cubiertos, que ofrezcan una expansión de los ambientes interiores, más allá de las tipologías. Los expertos coinciden en que las vistas y proximidad a las áreas verdes serán determinantes. Dentro de los propios barrios se tenderá al desarrollo de las zonas de menor densidad.

En las inmobiliarias creen que los proyectos deberán ser de escala más acotada, con menos vecinos y espacios abiertos propios, como los llamados PH urbanos, generalmente ubicados en zonas como Villa Crespo, Boedo o Coghlan, dónde el Código Urbano habla de Unidades de Sustentabilidad de Altura Media y Baja. “También los tradicionales PH, siempre con demanda, y edificios en altura.

INFORME ESPECIAL

El portal Zona Prop, especializado en búsquedas de viviendas, elaboró un relevamiento exclusivo sobre los terrenos ubicados en algunos de los barrios citados anteriormente, y detectó que Villa Crespo tiene actualmente 201 avisos de lotes en venta.

El terreno más chico mide 61 m2 y el más grande 6.130 m2. El rango medio mide entre 197 y 540 m2. La superficie más económica en Villa Crespo cuesta USD 205.0000 y la más cara llega se aproxima a USD 8 millones, con valores por metro cuadrado de USD 2.624 en promedio.

FALTA DE MERCADO Y PRECIOS ALTOS

Fausto Spotorno, director del Instituto de Economía de la UADE, considera que los precios de los inmuebles tienen que seguir cayendo; afirma que siguen estando muy altos y prácticamente no hay mercado. “Las operaciones son tan escasas que no se puede decir que haya un precio de referencia. Por otra parte, hay récord de inmuebles sin vender y eso implica que no hay un equilibrio entre la oferta y la demanda. Mientras el mercado no esté compensado, difícilmente veamos una mejora en el sector inmobiliario”, afirma Spotorno.

LA POST PANDEMIA

La post pandemia es una preocupación, pero a la vez, varios especialistas indican que el arreglo de la deuda externa tranquilizará un poco los mercados y llevaría cierta estabilidad al dólar. Aspectos, que animarían a la gente que cuenta con dólares, y que ahora está muy expectante.

Según los especialistas, todo tendría que estar acompañado por un sinceramiento de los precios de las propiedades nuevas, como de las usadas. El sector privado considera que una vez transcurra la actual realidad pandémica, el estado tendrá tantas responsabilidades inmediatas que le costará afrontar una política pública activa en materia de construcción.